KIẾN THỨC DI TRÚ · CHI PHÍ ĐẦU TƯ
Chi phí đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ: 8 khoản ngoài giá bất động sản
Chi phí đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ không dừng ở mức 400.000 USD của bất động sản. Nhà đầu tư còn cần dự trù phí Tapu, định giá, dịch thuật – công chứng, bảo hiểm, phí hành chính, ngân hàng, tư vấn pháp lý và trong một số giao dịch có thể phát sinh VAT. Vì vậy, ngân sách thực tế luôn nên cao hơn mức đầu tư tối thiểu của chương trình.
8 khoản chi phí đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ nên dự trù
| Khoản | Cách tính / đặc điểm | Lưu ý |
|---|---|---|
| 1. Giá bất động sản | Từ 400.000 USD đối với diện quốc tịch bằng BĐS | Cần đáp ứng cả yêu cầu giá trị được chấp nhận, không chỉ giá quảng cáo. |
| 2. Tapu harcı | 2% bên mua và 2% bên bán theo quy định | Hợp đồng thực tế có thể thỏa thuận phân bổ khác. |
| 3. Phí định giá / TTB | Theo biểu phí và đơn vị được phép thực hiện | Không nên ước tính bằng một tỷ lệ % cố định của giá nhà. |
| 4. Revolving fund / phí hành chính Tapu | Theo biểu phí TKGM và hệ số địa phương | Mức cụ thể thay đổi theo năm và địa bàn. |
| 5. DASK | Tính theo loại công trình, vùng rủi ro và giá trị bảo hiểm | Áp dụng đối với tài sản thuộc diện bảo hiểm động đất bắt buộc. |
| 6. Dịch thuật – công chứng – apostille | Phụ thuộc số người và số lượng giấy tờ | Gia đình đông thành viên thường phát sinh nhiều hơn. |
| 7. Pháp lý và tư vấn hồ sơ | Phụ thuộc phạm vi dịch vụ | Nên tách rõ phí immigration, luật sư BĐS, kiểm tra pháp lý và quản lý giao dịch. |
| 8. Ngân hàng, ngoại hối và vận hành tài sản | Phí chuyển tiền, FX, ngân hàng, quản lý, bảo trì | Cần tính cả chi phí sau khi đã mua. |
Chi phí đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ: phí Tapu tính thế nào?
Cơ quan thuế Thổ Nhĩ Kỳ quy định trong giao dịch mua bán bất động sản, bên mua và bên bán phải nộp phí Tapu riêng biệt với mức 2% mỗi bên. Cơ sở tính là giá giao dịch thực tế được khai báo, nhưng không thấp hơn giá trị bất động sản dùng cho mục đích thuế theo quy định.
Điều này có nghĩa nếu cơ sở tính phí tương đương 400.000 USD, phần 2% của người mua tương đương khoảng 8.000 USD. Đây chỉ là cách minh họa bằng USD; khoản thực tế được xử lý theo quy định thanh toán và tỷ giá tại thời điểm giao dịch.
Tuy nhiên, trên thị trường có trường hợp hợp đồng thương mại quy định người mua chịu cả phần phí vốn thuộc phía người bán. Nếu người mua thực tế chịu đủ 4%, dòng tiền tương đương có thể lên khoảng 16.000 USD đối với cơ sở 400.000 USD.
Phí định giá, TTB và thủ tục đất đai
Hồ sơ bất động sản dùng cho quốc tịch có quy trình định giá và TTB riêng. Từ cuối tháng 9/2026, quy trình định giá đã được cập nhật, cho phép sử dụng tổ chức định giá được SPK cho phép thay vì cơ chế chỉ tập trung ở GEDAŞ như trước.
Chi phí định giá không nên được quảng cáo dưới dạng “khoảng x% giá bất động sản” nếu không có căn cứ. Đây là một dịch vụ theo biểu phí và quy trình riêng. Bên cạnh đó còn có phí revolving fund của hệ thống Tapu, trong đó TKGM công bố bảng giá 2026 và hệ số địa phương.
Vì vậy, bảng ngân sách nên để hai khoản này riêng biệt thay vì gộp vào “phí hồ sơ quốc tịch”.
DASK: chi phí nhỏ nhưng không nên bỏ qua
Đối với nhà ở thuộc phạm vi bảo hiểm động đất bắt buộc, DASK là một khoản cần dự trù. Phí bảo hiểm không phải một con số cố định mà được tính theo giá trị bảo hiểm, nhóm rủi ro, cấu trúc công trình và các yếu tố theo biểu phí.
Một cập nhật đáng chú ý từ ngày 05/09/2026 là đối với giao dịch bán được đăng ký từ ngày này trở đi, chính sách DASK của người bán kết thúc vào ngày hoàn tất giao dịch. Người mua phải có hợp đồng bảo hiểm bắt buộc đứng tên mình trước khi thực hiện Tapu đối với tài sản thuộc diện áp dụng.
Nhà đầu tư nước ngoài có phải trả VAT không?
Không thể trả lời bằng một mức chung cho mọi bất động sản. VAT phụ thuộc bản chất người bán, loại tài sản, tình trạng giao dịch và các điều kiện miễn thuế nếu có.
Pháp luật Thổ Nhĩ Kỳ có cơ chế miễn VAT trong một số trường hợp giao nhà hoặc bất động sản thương mại lần đầu cho người nước ngoài không cư trú tại Thổ Nhĩ Kỳ khi đáp ứng các điều kiện về người mua, giao dịch và đưa ngoại tệ vào Thổ Nhĩ Kỳ.
Điều quan trọng là quốc tịch diện đầu tư và miễn VAT là hai bài kiểm tra pháp lý khác nhau. Một bất động sản đủ điều kiện cho hồ sơ quốc tịch không đồng nghĩa đương nhiên được miễn VAT.
Ví dụ ngân sách khi mua bất động sản 400.000 USD
Giả sử một gia đình chọn bất động sản có giá trị đủ điều kiện 400.000 USD, ngân sách tối thiểu không nên chỉ dừng ở đúng 400.000 USD.
Chỉ riêng phần Tapu 2% của người mua đã tương đương khoảng 8.000 USD nếu cơ sở tính đúng 400.000 USD. Nếu hợp đồng yêu cầu người mua chịu cả phần của bên bán, con số minh họa có thể tăng lên khoảng 16.000 USD.
Sau đó còn các khoản biến đổi như định giá và TTB, phí hành chính, công chứng, dịch thuật, DASK, luật sư, tư vấn hồ sơ, phí ngân hàng và có thể cả VAT tùy giao dịch.
Vì vậy, Redwood khuyến nghị lập một closing cost sheet riêng cho từng bất động sản trước khi đặt cọc thay vì sử dụng một tỷ lệ phí chung cho mọi dự án.
Câu hỏi thường gặp về chi phí đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ
400.000 USD có phải là toàn bộ chi phí không?
Không. Đây là mức đầu tư BĐS tối thiểu của chương trình. Nhà đầu tư còn cần dự trù Tapu, định giá, TTB, phí hành chính, DASK, dịch thuật, công chứng, tư vấn và các khoản thuế hoặc phí khác tùy giao dịch.
Phí Tapu của người mua là bao nhiêu?
Theo quy định thuế, bên mua chịu 2% và bên bán chịu 2% trên cơ sở tính phí. Hợp đồng giữa các bên có thể khiến dòng tiền thực tế của người mua khác với cấu trúc này.
Người nước ngoài có luôn được miễn VAT không?
Không. Có cơ chế miễn VAT cho một số giao dịch đủ điều kiện, nhưng phải kiểm tra người mua, loại giao dịch, lần chuyển nhượng và điều kiện đưa ngoại tệ vào Thổ Nhĩ Kỳ.
Có thể tính tổng phí bằng một tỷ lệ % cố định không?
Không nên. Một số khoản có tỷ lệ rõ như Tapu, nhưng nhiều khoản khác phụ thuộc loại tài sản, địa phương, số thành viên hồ sơ, nhà cung cấp dịch vụ và VAT của giao dịch.
Nguồn chính thức
Gelir İdaresi Başkanlığı – Tapu Harcı
TKGM – 2026 Döner Sermaye Fiyat Listesi
Lưu ý: Các khoản thuế và phí có thể thay đổi theo giao dịch và thời điểm. Bài viết không thay thế tư vấn thuế hoặc pháp lý cho một tài sản cụ thể.