Người nước ngoài không thường trú thường cần phải xin và nhận được sự chấp thuận đầu tư nước ngoài trước khi mua bất kỳ bất động sản nào tại Úc.
I. Ai cần nộp hồ sơ?
Người nước ngoài là những cá nhân không thường trú tại Úc (trừ công dân Úc), bao gồm cả người có thị thực cho phép cá nhân ở lại Úc chỉ trong một thời gian giới hạn
Đối với các mục đích của khung đầu tư nước ngoài của Úc, những điều sau đây cũng sẽ tương tự như người cư trú nước ngoài khi mua bất động sản nhà ở:
- các công ty có đầy đủ điều kiện của một người nước ngoài theo quy tắc đầu tư nước ngoài của Úc
- những người được ủy thác của một ủy thác có đầy đủ điều kiện của một người nước ngoài theo các quy tắc đầu tư nước ngoài của Úc
- một đối tác chung của một quan hệ đối tác có đầy đủ điều kiện của một người nước ngoài trong khuôn khổ đầu tư nước ngoài của Úc; hoặc là
chính phủ nước ngoài - Những người không chắc chắn liệu họ có cần xin phê duyệt theo khuôn khổ đầu tư nước ngoài của Úc hay không nên tìm tư vấn pháp lý độc lập hoặc liên hệ với Văn phòng Thuế vụ Úc.
Ví dụ 1
Ba anh em thành lập công ty tại Úc với ý định tái phát triển tài sản. Mỗi anh em nắm giữ một phần bằng nhau của công ty. Một anh trai là công dân Úc, một người là thường trú nhân Úc và một người không thường trú tại Úc và không phải là công dân Úc. Công ty là một người nước ngoài cho các mục đích của khung đầu tư nước ngoài của Úc bởi vì một cá nhân không thường trú tại Úc và không phải là công dân Úc nắm giữ lợi ích đáng kể trong công ty (nghĩa là, lãi suất ít nhất 20% ). Do đó, công ty cần phải xin và nhận phê duyệt cho bất kỳ đề nghị mua đất thổ cư.
Ví dụ 2
Một ủy thác tùy ý được thiết lập tại Úc và người được ủy thác là một công dân Úc. Bốn cá nhân khác là những người được sự tin tưởng. Một trong những cá nhân đó thường không cư trú tại Úc và không phải là công dân Úc, và những người khác là công dân Úc. Người được ủy thác của ủy thác là một người nước ngoài cho các mục đích của khuôn khổ đầu tư nước ngoài của Úc. Điều này là do người được ủy thác có toàn quyền phân phối thu nhập hoặc tài sản của ủy thác để một người, có thể là người nước ngoài, có thể được trả tất cả thu nhập của ủy thác hoặc nhận tất cả tài sản của ủy thác. Do đó, người được ủy thác cần phải nộp đơn xin và nhận được sự chấp thuận cho bất kỳ đề nghị mua đất thổ cư nào.
II. Các yếu tố được xem xét bởi loại tài sản
1. Nhà mới
Những người cư trú ở nước ngoài thường sẽ được phép mua nhà ở mới tại Úc mà không phải chịu bất kỳ điều kiện nào. Không có giới hạn về số lượng nhà ở mới mà một người cư trú nước ngoài có thể mua, nhưng thường phải có sự chấp thuận trước mỗi lần mua lại.
Một ngôi nhà mới là một ngôi nhà sẽ, đang hoặc được xây dựng trên đất thổ cư, trước đây chưa được bán như một ngôi nhà, và có:
- không bị chiếm đóng trước đó; hoặc là
- nếu nhà ở là một phần của dự án phát triển (50 căn nhà trở lên) và được bán bởi nhà phát triển, thì trước đây đã không bị chiếm giữ trong hơn 12 tháng.
Nhà ở mới không bao gồm tài sản dân cư đã qua sử dụng đã được tân trang hoặc cải tạo.
Một ngôi nhà duy nhất đã được xây dựng để thay thế một hoặc nhiều ngôi nhà đã bị phá hủy thường sẽ không được coi là nơi ở mới cho các mục đích của khung đầu tư từ người nước ngoài của Úc.
Ví dụ 3
Jon là một người cư trú ở nước ngoài và muốn mua một ngôi nhà được xây dựng gần đây. Chủ sở hữu của tài sản đã phá hủy một ngôi nhà hiện có và xây dựng một ngôi nhà mới tại vị trí cũ. Chủ sở hữu đã không ở và tài sản đã không được bán kể từ khi nhà ở được xây dựng lại.
Trong trường hợp này, nhà ở không thể hiện sự gia tăng thực sự trong nguồn cung nhà ở của Úc. Để đảm bảo việc bán bất động sản phù hợp với lợi ích quốc gia, nhà ở sẽ không được coi là nơi ở mới, trong khuôn khổ đầu tư nước ngoài của Úc. Jon, với tư cách là người cư trú ở nước ngoài, thường sẽ không nhận được sự chấp thuận để mua bất động sản
2. Miễn trừ mua nhà mới (hoặc gần mới) trong một dự án phát triển
Các nhà phát triển có thể giữ một giấy chứng nhận miễn thuế nhà ở mới (hoặc gần như mới) cho phép họ bán nhà ở mới (hoặc gần mới) trong sự phát triển được chỉ định trong giấy chứng nhận cho người nước ngoài. Khi một nhà phát triển có chứng chỉ này, cư dân nước ngoài có thể không yêu cầu phê duyệt riêng. Người cư trú nước ngoài nên yêu cầu nhà phát triển cung cấp một bản sao giấy chứng nhận miễn trừ cho sự phát triển mà họ dự định mua. Nếu giấy chứng nhận miễn trừ bao gồm dự định mua của họ, họ không cần phải tìm kiếm sự chấp thuận đầu tư nước ngoài riêng biệt.
3. Đất trống
Những người cư trú ở nước ngoài thường sẽ được phép mua đất trống để phát triển nhà ở tùy thuộc vào các điều kiện. Các điều kiện thường được áp đặt là:
- việc phát triển phải được hoàn thành trong vòng 4 năm kể từ ngày phê duyệt; và
- chứng nhận thành nhà ở được gửi trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được. Điều này có thể bao gồm một công việc cuối cùng hoặc chứng chỉ hoàn thành của nhà xây dựng.
Trong những trường hợp đặc biệt khi sự phát triển không thể hoàn thành trong vòng 4 năm quy định, người không cư trú nước ngoài có thể nộp đơn xin thay đổi điều kiện. Đơn xin thay đổi điều kiện phải được thực hiện ít nhất hai tháng trước khi kết thúc thời gian. Một khoản phí sẽ được áp dụng cho việc này. Biến thể sẽ được xem xét trên cơ sở từng trường hợp
Đất trống trước đây có nhà ở trên đất nói chung sẽ không được coi là đất trống cho các mục đích của khung đầu tư từ người nước ngoài của Úc. Như vậy, người nước ngoài thường sẽ không đủ điều kiện để mua đất trống mà trước đây có nhà ở được xây dựng (trừ khi họ đang đề xuất xây dựng nhiều nhà ở trên đất sẽ làm tăng dự trữ nhà ở).
4. Sử dụng nhà ở đã qua sử dụng tái phát triển
Những người cư trú ở nước ngoài thường sẽ được phép mua một ngôi nhà ở đã qua sử dụng để tái phát triển ở Úc với điều kiện việc tái phát triển thực sự làm tăng cổ phần nhà ở. Những đề xuất như vậy thường được phê duyệt theo các điều kiện:
nhà ở hiện tại không thể được thuê trước khi phá hủy và tái phát triển;
nhà ở hiện tại bị phá hủy và việc xây dựng nhà ở mới được hoàn thành trong vòng 4 năm kể từ ngày phê duyệt; và
giấy chứng hoàn thành nhà ở được nộp trong vòng 30 ngày kể từ khi người nộp đơn nhận được. Điều này có thể bao gồm một công việc cuối cùng hoặc chứng chỉ hoàn thành của nhà xây dựng.
Những người cư trú ở nước ngoài thường sẽ không được chấp thuận để mua một ngôi nhà ở đã qua sử dụngđể tái phát triển thành một nơi ở mới.
5. Nhà ở đã qua sử dụng
Nhà ở đã qua sử dụng là nhà ở trên đất thổ cư không phải là nhà ở mới.
Mặt bằng dân cư thương mại như khách sạn, nhà nghỉ và công viên caravan không được bao gồm trong định nghĩa của một ngôi nhà được thành lập. Ngoài ra, có các quy tắc khác nhau được áp dụng để mua lại các cơ sở chăm sóc người già, làng hưu trí và chỗ ở sinh viên nhất định.
Những người cư trú ở nước ngoài không thể mua nhà ở đã quá sử dụng như nhà, để sử dụng làm nhà nghỉ hoặc cho thuê.
Những người nước ngoài điều hành một doanh nghiệp lớn của Úc có thể đăng ký mua nhà ở đã qua sử dụng để chứa nhân viên tại Úc. Các ứng dụng đủ điều kiện thường được chấp thuận theo các điều kiện, bao gồm cả nhà ở được bán nếu dự kiến sẽ bỏ trống trong hơn sáu tháng. Liệu một doanh nghiệp có đủ điều kiện để mua nhà ở đã qua sử dụng để chứa nhân viên tại Úc của họ phải chịu một số yếu tố.
Giấy chứng nhận miễn trừ đất ở (không phải là nhà ở đã qua sử dụng)
Người nước ngoài có thể nộp đơn xin giấy phép miễn trừ đất ở (không phải là nhà ở đã qua sử dụng) cho phép họ mua một tài sản không xác định (trừ nhà ở đã qua sử dụng) bao gồm nhà ở mới (và gần mới) và đất ở bỏ trống.
Giấy chứng nhận này có nghĩa là người nước ngoài không phải tìm kiếm sự chấp thuận cá nhân cho mỗi tài sản mà họ quan tâm và chỉ phải trả một khoản phí khi đăng ký chứng nhận. Đất thổ cư có thể được mua bằng bất kỳ phương thức nào (như đấu giá, bỏ phiếu, chào hàng riêng, thể hiện sự quan tâm hoặc đấu thầu). Không có thỏa thuận (thậm chí thỏa thuận có điều kiện) có thể được ký kết trước khi giấy chứng nhận miễn trừ được đưa ra.
Tất cả các giấy chứng nhận miễn thường sẽ phải tuân theo các điều kiện tương tự áp dụng cho các phê duyệt thông thường và yêu cầu người nước ngoài báo cáo về bất kỳ giao dịch mua nào được thực hiện